www.cc-r.ru

Без высотного строительства сегодня невозможно представить развитие ни одного мегаполиса в мире. От успеха реализации подобных проектов зависит решение таких вопросов, как нахождение остродефицитных площадок для коммерческой недвижимости и ликвидация заторов на городских магистралях.

США, как известно, уже давно являются пионером в области возведения небоскребов, После завершения строительства здания повышенной этажности для застройщика может наступить нежелательный момент, связанный с ожиданием полного заполения площадей. Хорошо известные примеры такой ситуации - здание "Эмпайр Стейт Билдинг" в Нью-Йорке. Сооруженное в 1931 году, оно долгое время из-за депрессивного состояния экономики оставалось незаполненным, офисные помещения пустовали.

В наши дни застройщики решают проблему путем предварительной продажи площадей, а также за счет поэтапного введения в эксплуатацию здания частями и последующего его заселения до полной реализации всего проекта.

Такие способы уместны в случае хорошо просчитанного спроса в престижных местах строительства, а также разбивки этапов не по высоте здания, а по горизонтали.

Американский архитектор Роберт М. Ло, член Совета по высотным зданиям и среде обитания, активно пропагандирует технологии поэтапного строительства зданий по высоте, с поэтапным заселением каждой возведенной части здания.

Проще всего реализовать идею поэтапного строительства в высотных зданиях многофункционального назначения, которые сочетают в себе коммерческие, гостиничные площади и др.

Предполагается, что местные власти не должны облагать налогами незанятые площади. Не будем забывать, что высотность возводимого здания в центре города на каждом определенном этапе зависит от конъюнктуры рынка.

Понятно, что конструктивная система небоскребов должна быть рассчитана на восприятие гравитационных нагрузок, ветровых и/или сейсмических для принятой возможной максимальной высоты. Но дело в том, что на всех этапах строительства требуется также учитывать функциональность не только какой-то одной части здания, но и функциональную эффективность на всех его уровнях.

В нижних этажах многофункциональных высотных зданий обычно располагают торговые точки, рестораны, офисы. Наиболее экономичная конструкция этой части - стальная. Верхние этажи высотной башни обычно занимают под отели и жилье. В этой части экономичен железобетон. Если функциональность здания не будет меняться, то целесообразно возводить башню из композитных сталебетонных труб, со стальным каркасом на нижнем ярусе и железобетонным наверху.

При завершенной строительством нижней части проблемы могут быть связаны с подачей объемных материалов на высоту для 2-й и 3-й фаз строительства. Важно также обеспечить полную безопасность людей, обитающих на нижних этажах, что является главной проблемой. Поэтому вместо монтажа больших стальных секций применение железобетона будет предпочтительным, если нижние этажи уже заселены.

При проектировании парковочных площадей необходимо просчитывать потребности полностью заселенного здания, включая вторую и третью фазы строительства.

По высоте башенное здание целесообразно наращивать в зависимости от рыночного спроса, но в конструкциях должна быть заложена возможность изменения как функциональности помещений, так и увеличения этажности.

Если застройщик видит потенциальную перспективу будущего развития района застройки, он согласовывает план строительства с городскими и местными властями. На первом этапе он возводит ту часть небоскреба, которая уже может быть реализована под определенные цели. Власти в случае согласования взимают налоги только с учетом занятых помещений.

В начальном периоде реализации первой фазы строительства возможны два решения. Первое, когда первичная функциональность здания определена и останется таковой в будущем. Например, если в нижних этажах расположены офисные помещения, то они останутся офисами и в будущем. Помещения другого функционального назначения будут расположены выше и также должны оставаться неизменными.

Такой сценарий ограничивает, однако, гибкость решений для будущего развития. По другому сценарию функциональность первых этажей может меняться в будущем, что является стимулом развития и расширения. При любом решении на стадии проектирования должна быть учтена возможность увеличения высоты.

Необходимо также принять во внимание множество других факторов. Например, в офисных помещениях требуется больше лифтов на определенную площадь пола, поэтому в здании необходимо заложить ствол жесткости, где разместятся лифты. Впрочем, для отелей и жилых помещений количество лифтов на единицу площади требуется меньше, что также нужно учитывать.

На первом этапе строительства возводятся зона паркинга и жилые блоки нижнего и среднего уровней. Часть ствола для будущих лифтов остается неиспользованной. По периметру ствола располагаются коридоры для доступа в квартиры.

Кессонные фундаменты возводятся из расчета восприятия нагрузок от всей массы будущего здания. Несмотря на непрактичность такого решения на первом этапе, на последующих этапах расходы окупятся.

После устройства фундаментов с помощью вспомогательного крана устанавливается так называемый деррик-кран, встраивается также строительный подъемник для доставки материалов на каждый этаж. Деррик-кран и подъемник демонтируются после окончания строительства.

Верхнее покрытие на первом этапе строительства отделывается как крыша, но вертикальные колонны должны выступать для следующей стадии. Арматура колонн должна быть изолирована и закрыта. Навесные панели верхнего этажа делаются съемными. Предусматривается возможность в дальнейшем крепления строительного подъемника и установки ползучего крана. В этих целях необходимо предусмотреть анкеры.

Через несколько лет эксплуатации здания как жилого ситуация на рынке недвижимости может измениться и появится спрос на отели. Тогда застройщик приступает ко второй стадии строительства.

Тем временем ведутся работы на существующем покрытии, подготавливается ствол для его эксплуатации на новом этапе.

На большой высоте деррик-кран уже непригоден, с помощью вертолета на покрытие устанавливается ползучий кран, который будет перемещаться с этажа на этаж по мере сооружения здания. Подъемник вновь встраивается для подачи материалов на период строительства. После его окончания кран демонтируют с помощью вертолета.

Вторая стадия заканчивается на тех же условиях, что и первая, то есть делается все необходимое для будущей надстройки здания.

По прошествии нескольких лет конъюнктура рынка снова может измениться и потребуется, к примеру, элитное жилье или появится спрос на офисные помещения. Тогда застройщик может приступить к третьей стадии строительства, повторив все подготовительные мероприятия второй. Верхнее же покрытие после завершения третьей стадии станет постоянной крышей всего здания.

Метод поэтапного строительства не является новым и часто используется при реализации крупных проектов. Но идея приспособленности конструктивной схемы высотных зданий и несущих конструкций для дальнейшего увеличения высоты или изменения функциональности в зависимости от рыночного спроса может быть вполне полезной для крупных застройщиков.

Рейтинг: 
0
Голосов пока нет

Календарь

пн
вт
ср
чт
пт
сб
вс
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
 
Июль 2018
 

Интересное

Финляндия привлекает россиян удобными правилами инвестирования в объекты недвижимости, отсутствием серьезных экономических кризисов, а также привычным для россиян климатом и схожими культурными традициями. А главное удобство - расположение страны. От русско-финской границы до своего дома или квар...