www.cc-r.ru

По мнению менеджеров различных гостиниц, московский рынок мало чем отличается от западного. Но разница все же есть. В западных странах гостиничные цепи или управляющие компании могут выпускать свои акции. И человек, не вовлеченный в этот бизнес, может инвестировать в гостиничный сектор. У нас это упущение можно, с одной стороны, объяснить неразвитым фондовым рынком, но с другой стороны, в Москве вообще сложно иногда определить, кто владеет гостиницей. Инвесторам, которые хотели бы вложить деньги в какой-то конкретный объект, приходится долго выяснять, кто же его настоящий хозяин...

Сложность менее глобальная, но досадная: в Москве пока непросто обеспечивать всеми необходимыми продуктами рестораны гостиниц high-класса, приходится что-то заказывать из-за границы. Но менеджеры постепенно привыкают к такому порядку вещей. Гостиницам международного класса в Москве приходится "создавать самим полную инфраструктуру услуг, поскольку очень сложно найти сторонние фирмы, предоставляющие эти услуги на высоком уровне, например химчистки, прачечные, предоставление автотранспорта. В итоге это приводит к увеличению штата сотрудников, приобретению дополнительного оборудования и, как следствие, к удорожанию содержания отеля и увеличению срока окупаемости инвестиций.

Помимо небольших недостатков гостиничного рынка и дорогой земли, представители различных гостиниц называют две глобальные причины, которые, по их мнению, не способствуют развитию этого рынка. Задавая вопрос: "Что мы должны сделать, чтобы строительство и управление отелями в Москве было бы более привлекательным для западных компаний?" - очень часто можно услышать ответ: "Решите, наконец, визовые проблемы и сделайте пристойным пребывание граждан в аэропорту.

До кризиса 1998 г. московский рынок элитных гостиниц был одним из самых динамичных и дорогих. В конце 90-х этот сегмент рынка занимал 4-е место в Европе по эффективности бизнеса, а Москва - 4-е место (после Лондона, Парижа и Рима) по средний цене за номер. Кризис внес коррективы, снизив загрузку элитных отелей и цену за размещение в них. Но потенциал гостиничной индустрии Москвы еще далеко не исчерпан. Так, несмотря на сегодняшний кризис, средний коэффициент загрузки гостиниц увеличился. Положительным фактором можно считать и то, что Москве удается держать высокие цены на размещение в гостиницах верхней категории, соответствующих классу 4-5 звезд.

Все это дает основание говорить, что гостиничный рынок столицы остается довольно привлекательным. Несмотря на потенциальный интерес инвесторов к гостиничному сектору столицы, за последние годы темпы ввода новых гостиничных объектов серьезно замедлились. Особенно настораживает тенденция спада интереса международных гостиничных марок к столичному рынку услуг размещения. Международные гостиничные корпорации, имеющие намерения расширить свое присутствие на московском рынке гостиничных услуг, как правило, предпочитают занимать выжидательную позицию.

Если инвесторы выражают осторожный оптимизм в отношении капиталовложений в отели класса 4-5 звезд, составляющих верхний сегмент рынка услуг размещения, то насколько для них может быть привлекателен альтернативный вариант - реализация проектов возведения или реконструкции гостиницы более низкого класса? В этом случае, так же как и в предыдущем, основной критерий - окупаемость проекта. Какие аргументы можно привести в пользу выгодности вложения средств в гостиницы класса 3 звезды? Во-первых, потребительский спрос, формирующийся в столице на гостиничные услуги, тяготеет к среднему сегменту. Большинство отечественных клиентов, составляющих около 70% всей клиентской базы московских отелей, так же как жители стран СНГ, не могут себе позволить потреблять услуги гостиниц высокого класса. Иностранные граждане, формирующие на 80-90% состав клиентской базы верхнего гостиничного сегмента, тоже, оказывается, не все в состоянии оплатить ночевку в московском отеле класса люкс.

Во-вторых, расчеты показывают, что отели среднего сегмента рынка приносят почти такой же доход (в относительных цифрах), что и отели верхнего рыночного сегмента. Структура возникновения доходов по гостиницам этих двух разрядов также похожа: главные поступления приходятся на продажу номеров, рестораны приносят около 30% всей выручки. Показатели чистой прибыли также примерно одинаковы и составляют около 2% от оборота. Если учесть еще и тенденции налогового законодательства, то аргументов в пользу инвестирования средств в строительство новых 3-звездочных гостиниц будет более чем достаточно.

Однако 3-звездочные гостиницы возводят редко, несмотря на многообещающие проекты. Чем же это объяснить? Несмотря на совпадение относительных показателей, в реальных цифрах гостиницы среднего сегмента не могут приносить такой же доход, что и их партнеры по сравнительному анализу, это ни у кого не вызывает сомнений. Действительно, средние цены в гостиницах этих двух сегментов различаются почти наполовину, следовательно, примерно так же будут различаться объемы их оборотов в реальном денежном выражении. В то же время на постройку и раскрутку в Москве новой гостиницы класса 3 звезды потребуются суммы, сопоставимые с затратами на аналогичные действия для отеля более высокого разряда (4 звезды). В целом, московский гостиничный рынок сможет повысить свою привлекательность, когда стоимость строительства в столице станет соответствовать мировым стандартам.

Если инвестор не уверен в окупаемости гостиничного проекта, он предпочитает не рисковать и внедряется на рынок жилья или офисных услуг. В этом смысле офисные комплексы - прямые и наиболее опасные конкуренты гостиниц. Несмотря на то что со сбытом жилья имеются проблемы, строительство жилых домов рассматривается в сегодняшних условиях как более надежная альтернатива строительству гостиницы. Причина все та же: если возникнут проблемы со сбытом квартир, то построенный дом может стоять несколько лет в ожидании более благоприятной конъюнктуры, не обременяя бюджет инвестора дополнительными затратами. Простаивающая гостиница способна за несколько месяцев бездействия разорить владельца. Исходя из этого, инвестирование в реконструкцию гостиничных зданий представляется более выгодным мероприятием, чем строительство новых гостиничных объектов уже хотя бы потому, что "старая" гостиница имеет определенную деловую репутацию, собственных клиентов и т. д. Реконструкция может проводиться поэтапно, за счет собственных средств предприятия, при этом потребность в привлечении капиталов снижается.

Конечно, здесь затронуты только самые очевидные причины снижения активности инвесторов на рынке гостиничной недвижимости. Создание благоприятного инвестиционного климата в какой-либо отдельной сфере представляется делом трудным, если вообще возможным, без учета воздействия внешних факторов, определяющих активность инвесторов в экономике в целом. Нерешенность многих вопросов, в первую очередь владения земельными участками, бюрократические проволочки, слабая защищенность акционеров - все эти причины не в последнюю очередь определяют ситуацию, сложившуюся в гостиничной отрасли Москвы.

Рейтинг: 
0
Голосов пока нет

Календарь

пн
вт
ср
чт
пт
сб
вс
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
 
Апрель 2021
 

Реклама

Здесь все услуги: клининг сервис - доступные цены

Интересное

Значительной популярностью у россиян всегда пользовалась недвижимость на юго-восточном побережье Испании Коста-Бланка. Эта двухсоткилометровая прибрежная зона провинции Аликанте, захватывающая на юге часть региона Мурсии, обладает многим из того лучшего, что есть в Испании.

Столица провинц...