www.cc-r.ru

По мнению менеджеров различных гостиниц, московский рынок мало чем отличается от западного. Но разница все же есть. В западных странах гостиничные цепи или управляющие компании могут выпускать свои акции. И человек, не вовлеченный в этот бизнес, может инвестировать в гостиничный сектор. У нас это упущение можно, с одной стороны, объяснить неразвитым фондовым рынком, но с другой стороны, в Москве вообще сложно иногда определить, кто владеет гостиницей. Инвесторам, которые хотели бы вложить деньги в какой-то конкретный объект, приходится долго выяснять, кто же его настоящий хозяин...

Сложность менее глобальная, но досадная: в Москве пока непросто обеспечивать всеми необходимыми продуктами рестораны гостиниц high-класса, приходится что-то заказывать из-за границы. Но менеджеры постепенно привыкают к такому порядку вещей. Гостиницам международного класса в Москве приходится "создавать самим полную инфраструктуру услуг, поскольку очень сложно найти сторонние фирмы, предоставляющие эти услуги на высоком уровне, например химчистки, прачечные, предоставление автотранспорта. В итоге это приводит к увеличению штата сотрудников, приобретению дополнительного оборудования и, как следствие, к удорожанию содержания отеля и увеличению срока окупаемости инвестиций.

Помимо небольших недостатков гостиничного рынка и дорогой земли, представители различных гостиниц называют две глобальные причины, которые, по их мнению, не способствуют развитию этого рынка. Задавая вопрос: "Что мы должны сделать, чтобы строительство и управление отелями в Москве было бы более привлекательным для западных компаний?" - очень часто можно услышать ответ: "Решите, наконец, визовые проблемы и сделайте пристойным пребывание граждан в аэропорту.

До кризиса 1998 г. московский рынок элитных гостиниц был одним из самых динамичных и дорогих. В конце 90-х этот сегмент рынка занимал 4-е место в Европе по эффективности бизнеса, а Москва - 4-е место (после Лондона, Парижа и Рима) по средний цене за номер. Кризис внес коррективы, снизив загрузку элитных отелей и цену за размещение в них. Но потенциал гостиничной индустрии Москвы еще далеко не исчерпан. Так, несмотря на сегодняшний кризис, средний коэффициент загрузки гостиниц увеличился. Положительным фактором можно считать и то, что Москве удается держать высокие цены на размещение в гостиницах верхней категории, соответствующих классу 4-5 звезд.

Все это дает основание говорить, что гостиничный рынок столицы остается довольно привлекательным. Несмотря на потенциальный интерес инвесторов к гостиничному сектору столицы, за последние годы темпы ввода новых гостиничных объектов серьезно замедлились. Особенно настораживает тенденция спада интереса международных гостиничных марок к столичному рынку услуг размещения. Международные гостиничные корпорации, имеющие намерения расширить свое присутствие на московском рынке гостиничных услуг, как правило, предпочитают занимать выжидательную позицию.

Если инвесторы выражают осторожный оптимизм в отношении капиталовложений в отели класса 4-5 звезд, составляющих верхний сегмент рынка услуг размещения, то насколько для них может быть привлекателен альтернативный вариант - реализация проектов возведения или реконструкции гостиницы более низкого класса? В этом случае, так же как и в предыдущем, основной критерий - окупаемость проекта. Какие аргументы можно привести в пользу выгодности вложения средств в гостиницы класса 3 звезды? Во-первых, потребительский спрос, формирующийся в столице на гостиничные услуги, тяготеет к среднему сегменту. Большинство отечественных клиентов, составляющих около 70% всей клиентской базы московских отелей, так же как жители стран СНГ, не могут себе позволить потреблять услуги гостиниц высокого класса. Иностранные граждане, формирующие на 80-90% состав клиентской базы верхнего гостиничного сегмента, тоже, оказывается, не все в состоянии оплатить ночевку в московском отеле класса люкс.

Во-вторых, расчеты показывают, что отели среднего сегмента рынка приносят почти такой же доход (в относительных цифрах), что и отели верхнего рыночного сегмента. Структура возникновения доходов по гостиницам этих двух разрядов также похожа: главные поступления приходятся на продажу номеров, рестораны приносят около 30% всей выручки. Показатели чистой прибыли также примерно одинаковы и составляют около 2% от оборота. Если учесть еще и тенденции налогового законодательства, то аргументов в пользу инвестирования средств в строительство новых 3-звездочных гостиниц будет более чем достаточно.

Однако 3-звездочные гостиницы возводят редко, несмотря на многообещающие проекты. Чем же это объяснить? Несмотря на совпадение относительных показателей, в реальных цифрах гостиницы среднего сегмента не могут приносить такой же доход, что и их партнеры по сравнительному анализу, это ни у кого не вызывает сомнений. Действительно, средние цены в гостиницах этих двух сегментов различаются почти наполовину, следовательно, примерно так же будут различаться объемы их оборотов в реальном денежном выражении. В то же время на постройку и раскрутку в Москве новой гостиницы класса 3 звезды потребуются суммы, сопоставимые с затратами на аналогичные действия для отеля более высокого разряда (4 звезды). В целом, московский гостиничный рынок сможет повысить свою привлекательность, когда стоимость строительства в столице станет соответствовать мировым стандартам.

Если инвестор не уверен в окупаемости гостиничного проекта, он предпочитает не рисковать и внедряется на рынок жилья или офисных услуг. В этом смысле офисные комплексы - прямые и наиболее опасные конкуренты гостиниц. Несмотря на то что со сбытом жилья имеются проблемы, строительство жилых домов рассматривается в сегодняшних условиях как более надежная альтернатива строительству гостиницы. Причина все та же: если возникнут проблемы со сбытом квартир, то построенный дом может стоять несколько лет в ожидании более благоприятной конъюнктуры, не обременяя бюджет инвестора дополнительными затратами. Простаивающая гостиница способна за несколько месяцев бездействия разорить владельца. Исходя из этого, инвестирование в реконструкцию гостиничных зданий представляется более выгодным мероприятием, чем строительство новых гостиничных объектов уже хотя бы потому, что "старая" гостиница имеет определенную деловую репутацию, собственных клиентов и т. д. Реконструкция может проводиться поэтапно, за счет собственных средств предприятия, при этом потребность в привлечении капиталов снижается.

Конечно, здесь затронуты только самые очевидные причины снижения активности инвесторов на рынке гостиничной недвижимости. Создание благоприятного инвестиционного климата в какой-либо отдельной сфере представляется делом трудным, если вообще возможным, без учета воздействия внешних факторов, определяющих активность инвесторов в экономике в целом. Нерешенность многих вопросов, в первую очередь владения земельными участками, бюрократические проволочки, слабая защищенность акционеров - все эти причины не в последнюю очередь определяют ситуацию, сложившуюся в гостиничной отрасли Москвы.

Рейтинг: 
0
Голосов пока нет

Календарь

пн
вт
ср
чт
пт
сб
вс
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
 
Апрель 2018
 

Реклама

Здесь все услуги: клининг сервис - доступные цены

Интересное

Север привлекательнее юга: он таинственнее, скрывает массу неизведанного и потому притягивает большее количество людей. Северное побережье Болгарии не исключение - это манящая тайна.

Болгария - это Черное море, знойное солнце, легкий бриз, это страна пересечения культур, точка соединения В...