www.cc-r.ru

Оперировать понятиями "апартаменты", "апарт-отели" с недавних пор стало модно: в устах специалистов термин этот звучит значимо и загадочно. Между тем мало кто может внятно описать все особенности этого формата недвижимости, а также привести конкретные примеры подобных объектов в России.

Согласно современному определению специалистов рынка недвижимости, апарт-отели представляют собой гостиничные номера, выполненные в виде современных квартир, имеющие кухонное оборудование и сдаваемые в краткосрочную (от суток) или долгосрочную (до года) аренду.

В отличие от гостиниц сопоставимого уровня, концепции апартотелей предусматривают строительство квартир больших площадей и с более удобными планировочными решениями. Существенным преимуществом апарт-отелей является оплата снимаемой квартиры, рассчитываемая на основе площади арендуемого помещения, а не количества проживающих в апартаментах.

Идея создания апарт-отелей впервые зародилась в Европе, где этот формат недвижимости можно встретить сегодня в большом количестве и в самых разных ценовых сегментах. Сегодня такие апартаменты пользуются популярностью во всем мире. В зависимости от назначения их можно разделить на два типа: для отдыха и для работы. Неудивительно, что такой тип жилья широко распространен в деловых кварталах крупных городов или на известных морских курортах.

Среди наиболее ярких примеров апарт-отелей Европы можно назвать гостиничный комплекс категории люкс Pachtuv Palace, расположенный на набережной района Old Town Square в Праге. Pachtuv Palace позиционируется на рынке элитных апартаментов в качестве эксклюзивного фешенебельного апарт-отеля класса де-люкс. Его управлением занимается транснациональная корпорация Orco Property Group - один из крупнейших игроков в сфере инвестирования, девелопмента и управления гостиничными комплексами и апарт-отелями класса де-люкс, а также эксплуатации жилых апартаментов в составе многофункциональных комплексов". Другие города, в которых распространены сервисные апартаменты, - это Нью-Йорк (район Манхеттен) и Лондон (район Сити). Правда, в этих мегаполисах рассматриваемые нами объекты представляют собой скорее квартиры с обслуживанием, которое осуществляет управляющая компания, нежели апарт-отель.

Что касается России то в отношении апарт-отелей пока неуместно говорить о какой-либо привлекательности: это нововведение рынка, для которого важно грамотное позиционирование. Для русского менталитета апарт-отели - понятие новое. Прежде чем внедрять объекты с подобным статусом, необходимо проводить своеобразный ликбез и разъяснение правовых последствий их приобретения: порядок и ограничения пользования данным помещением, учитывая его фактическое назначение как нежилого.

И все же привлекательность этого вида недвижимости, особенно в рамках элитного сегмента, существует, и объяснить ее можно, прежде всего, высоким инвестиционным потенциалом: все большее количество инвесторов интересуется покупкой апартаментов для последующей сдачи в аренду - в качестве инструмента получения стабильного дохода.

Так как апартаменты - это бизнес-жилье, то их местоположение играет основную роль. Например, в Москве приоритетом обладают Тверская улица и ее окрестности, Замоскворечье, где сосредоточены бизнес-центры и иностранные представительства. При проектировании апарт-отелей особое внимание следует уделять планировочным решениям с преобладанием площадей в 70-150 кв. м.

Кто поедет в апартаменты?

Считается, что арендаторами апартаментов могут выступать те же потребители, что и на рынке аренды квартир. Однако стоит учесть, что аренда апартаментов будет дороже аренды частных квартир за счет дополнительного набора услуг, многие из которых включаются в арендную плату. Поэтому этот сектор более востребован людьми со средним и высоким доходом. Апартаменты в апарт-отелях заинтересуют корпоративных клиентов, как иностранных, привыкших к высокому уровню услуг, так и российских компаний.

Большой интерес апартаменты представляют и для бизнесменов, российских и зарубежных, которые, имея или снимая загородный дом, в рабочие дни могут проживать непосредственно в центре города. Кроме того, арендаторами могут выступать посетители выставок и конференций или туристы, привыкшие к гостиничным услугам. Большой плюс апартаментов состоит в том, что их можно сдавать в аренду в то время, пока хозяин там не живет. Очевидным преимуществом является и сервис непосредственного отельного оператора на уровне 3-5 звезд. При желании вы сможете заказать обед из ресторана в квартиру, и вам не придется беспокоиться во время отдыха об уборке и стирке белья.

Апартаменты являются статусным жильем. Их приобретают те, кто хочет отдохнуть без забот, уборки и готовки. По сути, вы отдыхаете в хорошем отеле, но не в обычном номере, а в своей собственной квартире. Приезжаете, когда хотите, а во время своего отсутствия можете сдать апартаменты в аренду, чем займется управляющая компания.

Сегодня такой формат жилья, как апарт-отели, наиболее хорошо развит в Испании. Кроме того, в последнее время апарт-отели активно строятся в Крыму, Черногории - там, где есть море.

Каков дом, таков и доход

В силу отсутствия конечного предложения на рынке сегмент апартаментов пока недооценен, особенно по сравнению с западными предложениями.

Строительство апарт-отелей и доходных домов сейчас является перспективным направлением девелопмента, ведь рынок аренды жилья - это стабильный и надежный рынок для инвестиций. При строительстве апарт-отелей и последующей их сдаче в аренду сроки окупаемости затрат на строительство находятся в диапазоне, среднем между сроками окупаемости жилья, сдаваемого в аренду, и гостиниц, и варьируются от 12 до 15 лет.

В тоже время объединение апарт-отелей с элитным жильем происходит потому, что к апарт-отелям предъявляются более "мягкие" требования, чем к обычному жилью: ограничений, связанных с апартаментами, на порядок меньше, чем на проект с квартирами. И это говорит не о спросе на недвижимость такого рода, а о некоторых реалиях нашей жизни. Когда в определенном месте нельзя строить жилой дом, возведение апартаментов может быть использовано как своего рода лазейка. К примеру, от чрезмерных расходов на административный ресурс, согласование исходно-разрешительной документации.

На апартаменты спрос до конца еще не сформирован, люди пока охотнее покупают квартиры. У нас нет культуры проживания в апартаментах. Сегодня у обывателя есть понятие "квартира", но нет понятия "апартаменты". Говоря об апарт-отелях как о массовом явлении, отметим, что они если и будут интересны, то весьма непродолжительное время: застройщику выгоднее построить здание и продавать там квартиры, а не апартаменты.

От хорошего к плохому - один шаг?

Как известно, весьма многие жилые комплексы за рубежом, а уж про апарт-отели нечего и говорить, сдаются с полной отделкой и подключенной техникой. От наших застройщиков этого пока ожидать не стоит. Причиной чаще всего является "радение" об интересах покупателя, чтобы он не тратился на переделку непонравившегося интерьера. Ну и заодно и оптимизация собственных затрат. Компромиссом считается обычно сдача апартаментов под чистовую отделку.

Еще один из нюансов, о которых любят упоминать эксперты рынка элитного жилья, - то, что объединение в одном элитном доме жилой части и апартаментов негативно сказывается на продаже жилых квартир. Покупая квартиру в доме, отвечающем стандартам современного жилья, клиент зачастую интересуется ближайшими соседями. Апарт-отель же подразумевает пересечение жилых и "временно проживающих" потоков, а также смену проживающих в апартаментах.

Действительно, жители обычных квартир могут лишиться приватности и уединенности из-за постоянной смены соседей и переездов. Однако в настоящее время эта проблема легко решается посредством грамотного разделения потоков людей (за счет отдельных входов и лестнично-лифтовых шахт). В таком случае на продаже квартир это не скажется.

Еще один минус апартаментов - это невозможность регистрации в них, несмотря на полученное право собственности. Недаром продавцы присвоили этой категории недвижимости сухое определение "апартаментов временного проживания без права прописки" - правовая база для апартаментов у нас пока не создана.

Вообще, несмотря на то, что сегодня апартаменты стали появляться на рынке, найти качественный, продуманный продукт крайне сложно. Это означает, что при создании эксклюзивного проекта должны быть учтены все требования, предъявляемые рынком к современному жилью, а лучше, чтобы эти требования опережались.

Думается, что такое жилье, как апарт-отель, в элитном секторе не будет востребовано. Апарт-отель скорее является продолжением гостиницы и больше совместим с бизнес-центром, чем с жилым домом.

Рейтинг: 
0
Голосов пока нет

Календарь

пн
вт
ср
чт
пт
сб
вс
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
 
Февраль 2018
 

Реклама

Интересное

Древняя Эллада - земля богов - притягательна и в наши дни. Очарование прошлого, овеянного мифами и легендами, сливается здесь с комфортом современности.

Желание поселиться в Греции вполне объяснимо - уклад местной жизни позволяет по-настоящему расслабиться. Греки не запирают двери и не ста...