www.cc-r.ru

Недвижимость, будь то офис или жилой комплекс, стоит денег, часто немалых. А вот каких конкретно, часто затрудняется ответить даже собственник. Да и зачем ему вообще эту стоимость определять? Есть у него в собственности здание, и отлично. С другой стороны, если, например, собственник решил сдавать в аренду офисные площади или продавать квартиры в жилом доме, то размер арендных платежей и цена квартир будет напрямую зависеть от стоимости самого объекта недвижимости.

Процесс оценки начинается после заключения договора с заказчиком с выезда на место и осмотра (с проведением фотосъемки) объекта. На этом этапе особое значение имеет оценка местоположения, в том числе относительно транспортной доступности. Сбор информации для оценки происходит при использовании различных подходов. В большинстве случаев важно оценить варианты возможного использования объекта (к примеру, переоборудование жилого помещения в нежилое с целью последующего использования под офис). Кроме этого, происходит сбор информации об аналогичных арендных ставках, о продаже аналогичных объектов. Такой сравнительный анализ позволяет точнее определить стоимость объекта для продажи.

Теория выделяет три метода оценки объекта недвижимости, применение которых закреплено законодательно: затратный, сравнительный, доходный. Согласно предписаниям Министерства имущественных отношений оценщик обязан применять все три метода либо обосновать отказ от использования одного из них. Проблематичным может быть применение любого метода.

Затратный подход включает определение нескольких составляющих стоимости объекта:

1. Стоимость земельного участка. Здесь возникают объективные сложности. Связаны они с общей неурегулированностью земельного законодательства и неразвитостью земельного рынка. С точки зрения информационного поля, рынка земли практически не существует, участки часто продаются путем непубличных торгов и частных сделок. Поэтому оценка стоимости конкретного земельного участка часто бывает очень условной.

2. Стоимость замещения (воспроизводства) объекта недвижимости. При возможности создания абсолютно идентичного объекта можно говорить о его воспроизводстве, а в случае строительства объекта, аналогичного данному - о его замещении.

3. Прибыль предпринимателя. Тоже достаточно условный показатель. Косвенно может быть вычислен на основе данных о ставках аренды или стоимости квадратного метра, однако подобная информация не всегда общедоступна и надежна.

4. Расчет износа (физического, функционального и внешнего). Для калькуляций используются сборники УПВС и другие строительные нормативы.

Сумма перечисленных статей и дает оценку объекта недвижимости в целом.

Согласно сравнительному методу прежде всего производится сегментация рынка и последующий сбор информации по интересующему сегменту. Сегментация возможна по таким признакам, как назначение, качество, местоположение, физические характеристики объекта недвижимости и др.

Полученная информация по сегменту (например, двухэтажное офисное здание в центре города) позволяет выявить и провести анализ различий. Пусть, например, наше здание находится в 500 метрах от центра. Далее делается поправка стоимости в сторону уменьшения по сравнению с ценой аналогичного здания в связи с его сравнительно более выгодным местонахождением. В результате корректировки цен по нескольким параметрам в сравнении с несколькими объектами мы выходим на оценочную стоимость объекта.

Доходный метод предполагает капитализацию будущих доходов с целью выявления текущей стоимости объекта. Это сравнительно легко сделать, если иметь достоверные данные о ставках аренды в течение срока эксплуатации здания или сооружения. При стабильных (или стабильно растущих) планируемых потоках доходов в течение длительного периода времени прямая капитализация позволяет определить приведенную стоимость с учетом временной стоимости денег.

Если же потоки доходов непостоянны во времени (например, будет проводиться ремонт здания, что увеличит отток средств), то применяют методику дисконтирования. Прогнозный период чаще всего составляет от трех до пяти лет. В обоих случаях проблема возникает при определении ставки капитализации/дисконтирования. Существуют различные подходы к ее калькуляции для конкретного проекта, но в любом случае ставка должна учитывать риски неликвидности, форс-мажорных обстоятельств и падения стоимости недвижимости.

Так как к использованию оценщиком обязательны все три способа (за редким исключением), то в результате мы получаем три цифры (это если не учитывать тот факт, что стоимость земельного участка, которая является составляющей затратного метода, тоже может рассчитываться теми же тремя способами!). Закономерный вопрос: а что, если полученные результаты различаются?

Естественно, абсолютное совпадение здесь маловероятно. Кроме того, принимая во внимание недостаточную регламентированность процедур и методик оценки, отклонение в 10% можно считать нормальным, 20% - допустимым, а вот колебания в районе 30% уже свидетельствуют о погрешностях методик, применяемых оценщиком.

Еще один небезынтересный вопрос из области оценки недвижимости - цели, которые преследуют клиент и оценщик. А цели, как показывает практика, могут быть диаметрально противоположными. Нередки случаи, когда клиент заранее называет конкретную цифру, которая должна фигурировать в отчете оценщика. И здесь уже, так же, как и в случае "заказа" аудиторских заключений, оценщик решает сам, насколько такой способ заработать оправдывает угрозу репутации и лишения лицензии.

Рейтинг: 
0
Голосов пока нет

Календарь

пн
вт
ср
чт
пт
сб
вс
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
 
Сентябрь 2018
 

Реклама

Интересное

Цены на рынке жилой недвижимости Италии сейчас намного меньше, чем в государствах, сопоставимых с ней по развитию и качеству жизни. По мнению экспертов, это можно объяснить относительно низкой стоимостью строительства (все материалы в полном объеме имеются в стране).

Отношение заинтересова...