www.cc-r.ru

Специалисты уверяют, что "умные офисы" - одно из самых перспективных направлений в развитии российской коммерческой недвижимости. правда, в реальность этих перспектив верят не все.

"Интеллект" офиса - это отражение качества менеджмента техническими средствами. Если управление не продумано, то технические изыски, лишь усугубят неразбериху.

Само понятие "интеллектуального здания" (ИЗ) еще недавно казалось чем-то экзотическим, уместным, скорее, в фантастическом фильме, чем в офисном центре. Сегодня такие здания уже реально представлены на нашем рынке, и число их растет. Что же такое "интеллектуальное здание" и зачем оно нужно? Стоит ли вообще овчинка выделки?

Интеллект - понятие растяжимое

Термин, а главное, сама концепция "интеллектуального здания" (Intelligent building) появились в США в начале 198о-х гг. Основная проблема, которую должны были решать первые ИЗ, - теплосбережение. В те годы многие ведущие журналы (Fortune, Forbes, Business Week и др.) внесли свою лепту в популяризацию идеи, которая вскоре вошла в сознание потребителя. Сегодня на Западе элементы "интеллекта" есть не только в офисах, но и практически во всех домах. Например, экономные американцы программируют таймер, который отключает отопление (а летом кондиционер), пока их нет дома. Эта нехитрая машинка окупается буквально за пару месяцев, а потому есть она практически у всех - у кого механическая, у кого электронная. Но "интеллектуальное здание" - вещь гораздо более "продвинутая", чем простые таймеры.

Институт Интеллектуальных Зданий (Intelligent Building Institute) предлагает считать "интеллектуальным" здание, которое обеспечивает финансово-эффективную организацию структуры, инженерных систем, обслуживания и управления зданием и взаимодействие между ними. В ИЗ электроника используется не только для чисто информационных целей, но и контролирует четыре основные сферы: системы жизнеобеспечения, использование энергии, телекоммуникации и автоматизацию рабочих мест. Лучшие "интеллектуальные здания" интегрируют все эти системы в единое целое.

Со времени первых ИЗ утекло много воды, значительно увеличилось и число компонентов, из которых состоит "интеллект" современного офисного центра. Появились такие новшества, о которых в 80-х еще просто не знали: беспроводные и спутниковые коммуникации, "умные" лифты, которые группируют пассажиров по пункту назначения, автоматические сенсоры на смесителях и в туалетах, интерактивные компьютерные схемы здания с подробной информацией об арендаторах и др. Современное оборудование способно включать видеозапись в охранных зонах, где произошло нарушение режима, или отключать электричество в очаге возгорания, или устанавливать режим освещения в зависимости от времени суток или наличия сотрудников.

Не судите строго

Как ни странно, мнения о наличии "умных офисов" на российском рынке разнятся кардинально. Одни уверяют, что они лишь появятся в ближайшем будущем, другие говорят, что практически все офисные центры класса А можно причислить к этой категории. Но истина, скорее всего, где-то посередине.

Многие инвесторы стали использовать модный термин "интеллектуальное здание" для продвижения своих проектов. Хотя многие владельцы зданий несколько вольно обращаются с этим термином, но понять их можно: четких критериев, какие объекты можно считать "умными", нет.

Эффективное применение сложной техники часто упирается у нас в недостаток профессионального управления и дефицит грамотного технического персонала. На практике "умные офисы" пока бывают порой довольно глупыми. Часто владельцы офисных центров, покупая очередную электронную "игрушку", плохо представляют, зачем она им нужна и как ее внедрение отразится на жизни арендаторов и посетителей. Курьезных примеров - великое множество. Например, несчастному охраннику приходится поминутно выбегать из-за своей стойки, чтобы "прокатать" электронный чип, пропуская посетителя (иначе турникет не сработает). Или целые отделы не выходят с больничных, поскольку их сдувает зверствующий кондиционер, повинующийся некоему высшему интеллекту...

На самом деле чаще пока приходится сталкиваться лишь с небольшими элементами автоматизации управления зданиями. Потребовалось несколько лет, чтобы владельцы офисных центров осознали, что создание ИЗ не терпит самодеятельности и что решать эту задачу надо еще на стадии проектирования.

При определении оптимальной конфигурации систем будущего офисного центра целесообразно исходить не из возможного набора технических прибамбасов, а из концепции управления зданием. В конечном счете "интеллект" офиса - это отражение качества менеджмента техническими средствами. Если управление не продумано, то технические изыски лишь усугубят неразбериху.

Заройте ваши денежки...

Общие затраты на установку систем контроля, управления и обслуживания при строительстве здания бизнес-офиса составляют около 4 процентов. Между тем арендаторы отдают предпочтение подобным офисным центрам, понимая, что это не только престижно, но и удобно для эффективного ведения бизнеса. Иными словами, хотя строительство ИЗ стоит дороже, но оно дает возможность хорошо сэкономить на эксплуатации, а значит, в более длительной перспективе позволяет обеспечить лучший возврат инвестиций. Все это, конечно, верно, но... для американского рынка.

В России подобные технологии не стали массовыми и, как всякий эксклюзив, стоят дорого. Впрочем, ИЗ не обязательно означает более высокие расходы для арендаторов: даже если ставки будут выше, то ненамного. Причина в том, что ИЗ являются более экономичными для управления и более эффективными с точки зрения использования ресурсов. Представление о строительстве "интеллектуального здания" как о дорогостоящем процессе не всегда соответствует действительности. Вложения в его проектирование составляют от 12 до 15% от общей стоимости работ (для обычного здания - 6 - 7 %). Тем не менее ИЗ может стать ловушкой для инвестора, если арендаторы не оценят предлагаемые технические изыски.

Ну и зачем все эти проводочки?

Спецификой российского рынка можно считать то, что главным компонентом ИЗ являются не средства энергосбережения, а системы безопасности. Один из обязательных компонентов московских ИЗ - компьютерная система контроля доступа, которая способна обеспечить изготовление пропусков, доступ или блокировку прохода, учет рабочего времени сотрудников компании, составление различных отчетов. Сегодня системы видеонаблюдения способны не только фиксировать происходящее, но и вызывать определенную реакцию по защите охраняемого объекта.

Что касается автоматизации систем жизнеобеспечения здания, то помимо создания комфортных условий для бизнеса главная задача здесь - сокращение эксплуатационных расходов. Одни лишь гибкие алгоритмы управления климатом и светом, могут дать в среднем 8 - 12% экономии.

Наши люди в булочную на такси не ездят!

Будущее "интеллектуальных зданий" в России - вопрос темный. Те специалисты, которые продают оборудование и услуги в этой сфере, уверены, что развитие ИЗ создает новое качество офисной недвижимости и все, что ему не соответствует, будет постепенно вымываться в более дешевые сектора рынка. Скептики отвечают, что арендатор не хочет платить лишние деньги за возможность управляющей компании сэкономить на эксплуатационных расходах. В реальности, говорят они, среднему арендатору нужно качественное информационное обеспечение его бизнеса, а до того, кто там управляет лифтами и лампочками, ему дела нет.

В целом уровень "интеллекта" офисных комплексов в верхней ценовой группе, безусловно, растет. Но, по мнению многих экспертов, в России нет достаточных экономических стимулов для внедрения дорогостоящих технологий управления системами здания: относительная дешевизна энергоносителей и рабочей силы делает более рентабельными традиционные подходы к эксплуатации коммерческой недвижимости. Так что "интеллектуальные здания" у нас - это больше вопрос престижа, чем коммерческой целесообразности. Да и в самом деле, неужто нам не обойтись без компьютера, чтобы решить, когда тушить свет?

Рейтинг: 
0
Голосов пока нет

Календарь

пн
вт
ср
чт
пт
сб
вс
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
 
Апрель 2021
 

Реклама

Интересное

Удивительно стабильной остается ситуация на рынке недвижимости Лондона. Именно эта стабильность делает лондонскую недвижимость столь привлекательной для наших соотечественников. Популярностью сегодня пользуется также приобретение с целью инвестиций.

Наиболее интересны вложения в гостиничны...