www.cc-r.ru

Специалисты уверяют, что "умные офисы" - одно из самых перспективных направлений в развитии российской коммерческой недвижимости. правда, в реальность этих перспектив верят не все.

"Интеллект" офиса - это отражение качества менеджмента техническими средствами. Если управление не продумано, то технические изыски, лишь усугубят неразбериху.

Само понятие "интеллектуального здания" (ИЗ) еще недавно казалось чем-то экзотическим, уместным, скорее, в фантастическом фильме, чем в офисном центре. Сегодня такие здания уже реально представлены на нашем рынке, и число их растет. Что же такое "интеллектуальное здание" и зачем оно нужно? Стоит ли вообще овчинка выделки?

Интеллект - понятие растяжимое

Термин, а главное, сама концепция "интеллектуального здания" (Intelligent building) появились в США в начале 198о-х гг. Основная проблема, которую должны были решать первые ИЗ, - теплосбережение. В те годы многие ведущие журналы (Fortune, Forbes, Business Week и др.) внесли свою лепту в популяризацию идеи, которая вскоре вошла в сознание потребителя. Сегодня на Западе элементы "интеллекта" есть не только в офисах, но и практически во всех домах. Например, экономные американцы программируют таймер, который отключает отопление (а летом кондиционер), пока их нет дома. Эта нехитрая машинка окупается буквально за пару месяцев, а потому есть она практически у всех - у кого механическая, у кого электронная. Но "интеллектуальное здание" - вещь гораздо более "продвинутая", чем простые таймеры.

Институт Интеллектуальных Зданий (Intelligent Building Institute) предлагает считать "интеллектуальным" здание, которое обеспечивает финансово-эффективную организацию структуры, инженерных систем, обслуживания и управления зданием и взаимодействие между ними. В ИЗ электроника используется не только для чисто информационных целей, но и контролирует четыре основные сферы: системы жизнеобеспечения, использование энергии, телекоммуникации и автоматизацию рабочих мест. Лучшие "интеллектуальные здания" интегрируют все эти системы в единое целое.

Со времени первых ИЗ утекло много воды, значительно увеличилось и число компонентов, из которых состоит "интеллект" современного офисного центра. Появились такие новшества, о которых в 80-х еще просто не знали: беспроводные и спутниковые коммуникации, "умные" лифты, которые группируют пассажиров по пункту назначения, автоматические сенсоры на смесителях и в туалетах, интерактивные компьютерные схемы здания с подробной информацией об арендаторах и др. Современное оборудование способно включать видеозапись в охранных зонах, где произошло нарушение режима, или отключать электричество в очаге возгорания, или устанавливать режим освещения в зависимости от времени суток или наличия сотрудников.

Не судите строго

Как ни странно, мнения о наличии "умных офисов" на российском рынке разнятся кардинально. Одни уверяют, что они лишь появятся в ближайшем будущем, другие говорят, что практически все офисные центры класса А можно причислить к этой категории. Но истина, скорее всего, где-то посередине.

Многие инвесторы стали использовать модный термин "интеллектуальное здание" для продвижения своих проектов. Хотя многие владельцы зданий несколько вольно обращаются с этим термином, но понять их можно: четких критериев, какие объекты можно считать "умными", нет.

Эффективное применение сложной техники часто упирается у нас в недостаток профессионального управления и дефицит грамотного технического персонала. На практике "умные офисы" пока бывают порой довольно глупыми. Часто владельцы офисных центров, покупая очередную электронную "игрушку", плохо представляют, зачем она им нужна и как ее внедрение отразится на жизни арендаторов и посетителей. Курьезных примеров - великое множество. Например, несчастному охраннику приходится поминутно выбегать из-за своей стойки, чтобы "прокатать" электронный чип, пропуская посетителя (иначе турникет не сработает). Или целые отделы не выходят с больничных, поскольку их сдувает зверствующий кондиционер, повинующийся некоему высшему интеллекту...

На самом деле чаще пока приходится сталкиваться лишь с небольшими элементами автоматизации управления зданиями. Потребовалось несколько лет, чтобы владельцы офисных центров осознали, что создание ИЗ не терпит самодеятельности и что решать эту задачу надо еще на стадии проектирования.

При определении оптимальной конфигурации систем будущего офисного центра целесообразно исходить не из возможного набора технических прибамбасов, а из концепции управления зданием. В конечном счете "интеллект" офиса - это отражение качества менеджмента техническими средствами. Если управление не продумано, то технические изыски лишь усугубят неразбериху.

Заройте ваши денежки...

Общие затраты на установку систем контроля, управления и обслуживания при строительстве здания бизнес-офиса составляют около 4 процентов. Между тем арендаторы отдают предпочтение подобным офисным центрам, понимая, что это не только престижно, но и удобно для эффективного ведения бизнеса. Иными словами, хотя строительство ИЗ стоит дороже, но оно дает возможность хорошо сэкономить на эксплуатации, а значит, в более длительной перспективе позволяет обеспечить лучший возврат инвестиций. Все это, конечно, верно, но... для американского рынка.

В России подобные технологии не стали массовыми и, как всякий эксклюзив, стоят дорого. Впрочем, ИЗ не обязательно означает более высокие расходы для арендаторов: даже если ставки будут выше, то ненамного. Причина в том, что ИЗ являются более экономичными для управления и более эффективными с точки зрения использования ресурсов. Представление о строительстве "интеллектуального здания" как о дорогостоящем процессе не всегда соответствует действительности. Вложения в его проектирование составляют от 12 до 15% от общей стоимости работ (для обычного здания - 6 - 7 %). Тем не менее ИЗ может стать ловушкой для инвестора, если арендаторы не оценят предлагаемые технические изыски.

Ну и зачем все эти проводочки?

Спецификой российского рынка можно считать то, что главным компонентом ИЗ являются не средства энергосбережения, а системы безопасности. Один из обязательных компонентов московских ИЗ - компьютерная система контроля доступа, которая способна обеспечить изготовление пропусков, доступ или блокировку прохода, учет рабочего времени сотрудников компании, составление различных отчетов. Сегодня системы видеонаблюдения способны не только фиксировать происходящее, но и вызывать определенную реакцию по защите охраняемого объекта.

Что касается автоматизации систем жизнеобеспечения здания, то помимо создания комфортных условий для бизнеса главная задача здесь - сокращение эксплуатационных расходов. Одни лишь гибкие алгоритмы управления климатом и светом, могут дать в среднем 8 - 12% экономии.

Наши люди в булочную на такси не ездят!

Будущее "интеллектуальных зданий" в России - вопрос темный. Те специалисты, которые продают оборудование и услуги в этой сфере, уверены, что развитие ИЗ создает новое качество офисной недвижимости и все, что ему не соответствует, будет постепенно вымываться в более дешевые сектора рынка. Скептики отвечают, что арендатор не хочет платить лишние деньги за возможность управляющей компании сэкономить на эксплуатационных расходах. В реальности, говорят они, среднему арендатору нужно качественное информационное обеспечение его бизнеса, а до того, кто там управляет лифтами и лампочками, ему дела нет.

В целом уровень "интеллекта" офисных комплексов в верхней ценовой группе, безусловно, растет. Но, по мнению многих экспертов, в России нет достаточных экономических стимулов для внедрения дорогостоящих технологий управления системами здания: относительная дешевизна энергоносителей и рабочей силы делает более рентабельными традиционные подходы к эксплуатации коммерческой недвижимости. Так что "интеллектуальные здания" у нас - это больше вопрос престижа, чем коммерческой целесообразности. Да и в самом деле, неужто нам не обойтись без компьютера, чтобы решить, когда тушить свет?

Рейтинг: 
0
Голосов пока нет

Календарь

пн
вт
ср
чт
пт
сб
вс
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
 
Ноябрь 2018
 

Реклама

Интересное

Цели приобретения недвижимости за рубежом могут быть разными - это и выгодное вложение средств, и желание сыграть на возможном повышении цен, и просто приобретение "базы отдыха" для семьи. Недвижимость на черноморском побережье Болгарии позволяет совместить приятное с полезным - иметь на популярн...